“єОселя” замість “іпотеки Зеленського”. Хто зможе взяти кредит на квартиру під 3%

Як уряд планує вирішити житлову проблему українців, чим відрізняється нова програма від старої та хто зможе скористатися пільговою іпотекою?

Запущена в березні 2021 року державна програма “Доступна іпотека 7%”, більш відома як “Іпотека Зеленського”, не виправдала очікувань. Причина – вимоги банків до позичальників сильно відрізнялися від умов, які озвучував уряд.

За 2021 рік банки видали 10,8 тис іпотечних позик на 8,9 млрд грн. Сюди входять усі іпотечні банківські продукти, а не лише пільгова програма.

Середньозважена ефективна ставка за іпотечними кредитами впродовж 2021 року становила 16,5% на первинному ринку і 13,8% – на вторинному. За даними джерел ЕП, 60-70% клієнтів банки відмовили у видачі “Доступної іпотеки”.

Через війну проблема загострилася, тож уряд оновив програму. На початку жовтня в тестовому режимі запустили іпотечну програму “єОселя”.

Повністю цифрова іпотека

Придбати житло під 3% річних з 1 жовтня можуть певні категорії громадян, які не мають домівки або хочуть покращити умови життя. Претендувати на участь у проєкті можуть військовослужбовці, правоохоронці, лікарі, освітяни та науковці. Для всіх інших категорій громадян з 1 січня 2023 року діятиме ставка 7%.

Стандартний стартовий внесок становитиме 20% від оціночної вартості обраного житла. Термін виплат – від одного до 20 років.

На купівлю якого житла можуть розраховувати українці в рамках програми “єОселя”? Незалежно від того, застосовуватиметься ставка 3% чи 7% річних, одна особа може претендувати на купівлю максимум 52,5 кв м житла.

На кожного члена родини цей ліміт збільшуватиметься на 21 кв м. Тобто двоє людей зможуть придбати до 73,5 кв м, троє – до 94,5 кв м. Якщо позичальник хоче збільшити дозволену кількість “квадратів”, то він повинен сплатити більший перший внесок. На скільки саме – вирішуватимуть банки.

Придбати в кредит пентхаус на пільгових умовах не вийде. Для кожного регіону встановлені максимальна ціна квадратного метра та загальна вартість житла.

Наприклад, у Києві вартість квадратного метра обмежена 46,7 тис грн, а максимальна сума кредиту становить 2,45 млн грн. Для Львова – 39,8 тис грн та 2,09 млн грн, для Одеси – 38,3 тис грн та 2,01 млн грн відповідно.

Продажі нерухомості відновилися, але покупців нема. Що далі?

Надіслати заявку на іпотеку можна через портал “Дія” або мобільний додаток. Система автоматично підтягне необхідну інформацію з реєстрів і направить потрібні документи в банк, з яким і укладатиметься договір.

У разі купівлі квартири на вторинному ринку “Дія” автоматично оцінить майно за допомогою сервісу автоматичної оцінки нерухомості, розробленого Фондом державного майна. Такий функціонал обіцяють запровадити впродовж року.

За бажанням позичальника оформлену в “Дії” заявку можна буде надіслати одному чи кільком банкам. У разі схвалення заявок кількома установами покупець квартири зможе обрати ту, що пропонує найкращі умови: менший розмір першого внеску чи довший термін дії договору іпотеки.

Уряд запустив програму в тестовому режимі. Повноцінний запуск планувався в другій половині жовтня, проте є затримка з боку Міністерства цифрової трансформації. На першому етапі планується видати близько 1,5 тис позик.

Чим відрізняється “єОселя” від “Доступної іпотеки”

Ключова відмінність нової програми від старої – джерело фондування. У програмі “Доступна іпотека 7%” українців кредитували банки, яким уряд з держбюджету компенсував різницю між ринковою та фактичною ставками. Компенсація здійснювалася через Фонд розвитку підприємництва.

У цьому полягала основна небезпека для споживачів. Якщо через рік уряд у бюджеті не передбачить кошти для компенсації різниці між ставками, то позичальники будуть змушені платити повну ставку.Зараз ставки за іпотекою в приватних банках становлять 11,5-24,7% річних, у державних – до 10%.

Іпотека від Зеленського: як взяти кредит під 7% та які існують ризики

За програмою “єОселя” банки кредитуватимуть громадян не власними грішми, а коштами державної Української фінансової житлової компанії. Як це буде?

Наприклад, позичальник звертається до банку для оформлення іпотечного договору на купівлю квартири вартістю 2 млн грн. Банк передає цю інформацію “Укрфінжитлу”, яке переказує 2 млн грн банку, а той – продавцеві нерухомості.

Людина повертатиме цю суму банку, а він переказуватиме її держкомпанії. Звісно, з відсотками. За такої схеми прибуток отримають і банк у вигляді 4% за функції посередника, і держава у вигляді 3%. Так і формуються 7% річних.

Що стосується пільгових умов для певних категорій громадян, то, очевидно, 3% річних отримуватиме банк, а державна компанія повертатиме вкладені кошти.

Фінансового ресурсу в “Укрфінжитла” зараз достатньо, аби видати 20 тис іпотечних кредитів. У вересні уряд збільшив статутний фонд компанії на 20 млрд грн. Статутний фонд компанії може наповнюватися з державного бюджету, шляхом випуску та монетизації облігацій, грантів, кредитів МФО.

За задумом авторів, такий механізм фінансування гарантуватиме стабільний розмір ставки за кредитом протягом усього терміну виплати заборгованості.

Як з’явилися цифри 3% і 7% при виборі розміру ставок кредитування? Один із співавторів програми розповів ЕП, що обидві цифри обґрунтовані. Для розрахунку брали середні розміри орендної плати за квартири в різних регіонах.

“Ми зробили ставки такими, щоб щомісячна сума виплат за кредитом не перевищувала місячну орендну плату за квартиру. Так ми спонукатимемо купувати квартири тих, хто вагається”, – пояснює співрозмовник ЕП.

Ставку 7% він вважає “дуже приємною” в українських реаліях, особливо зважаючи на те, що інфляція в Єврозоні становить 9%, а в США – понад 8%. Чи не занадто малий заробіток при обліковій ставці 25%? Проєкт орієнтований, передусім, на соціальну та економічну підтримку громадян, каже співрозмовник.

Задоволені забудовники

Суттєве оновлення державної програми – це можливість інвестувати в будівництво житла та купувати квартири в старих будинках. За умовами минулої програми, отримати іпотеку можна було лише на готові квартири в будинках, введених в експлуатацію за останні три роки.

Під цю умову підпадало небагато квартир, оскільки вони купувалися ще на етапі будівництва. Тоді співрозмовники ЕП зазначали, що таку норму прописали в інтересах забудовників, яким потрібно було продати неліквідні квадратні метри.

Можливість отримати іпотеку на незбудоване житло поставить логічне питання про стимулювання попиту в інтересах забудовників в умовах війни. За даними джерел ЕП, у Києві попит на інвестування в новобудови з 24 лютого впав на 90%. Деякі девелопери за вісім місяців війни не продали жодної квартири.

Що сталося з ринком нерухомості Києва і цінами на житло під час війни. Президент “Київміськбуду” Ігор Кушнір

Розробники програми відкидають версію про лобіювання інтересів забудовників. За їхніми словами, програма має лише соціальну місію, покликану вирішити житлову проблему для сотень тисяч українців.

“Ну приберемо ми можливість брати іпотеку на квартири, що будуються, і хто від цього виграє? Хай звинувачують у лобізмі забудовників, нам важливіше запустити економіку”, – каже один з розробників програми.

Він додає, що рішення про допуск девелоперських компаній до участі в програмі ухвалюватимуть банки. “Банк – це колегіальний орган зі своїми кредитними комітетами та комплаєнсом. Система не дозволить у ручному режимі обирати забудовника для участі в програмі”, – переконує співрозмовник видання.

Важливою передумовою запуску іпотеки на незбудоване житло було ухвалення законопроєкту №5091. Підписаний президентом документ запроваджує гарантування речових прав на майбутні об’єкти нерухомого майна.

“До ухвалення цього закону майнові права на нерухомість НБУ оцінював нулем. Віднині до обʼєктів, які будуть споруджені, застосовується коефіцієнт 0,5, що дозволяє банкам формувати менше резервів”, – пояснює співавтор програми.

У рамках підготовки проєкту програми оновленої іпотеки уряд не раз збирав великих забудовників і слухав їх пропозиції. Девелопери давно мріяли про доступну і масову іпотеку, яка б збільшила обороти їхнього бізнесу.

За інформацією джерел ЕП, в обмін на прийнятні умови іпотеки забудовники погодилися перейти на нову модель сплати податків. Як відомо, зараз девелопери використовують податково-оптимізаційні механізми – інститути спільного фінансування, попередні договори купівлі-продажу, деривативи.

Як стало відомо ЕП, у разі повноцінного запуску іпотеки забудовники готові платити в казну держави 2% від доходів. Параметри нового податку ще обговорюються, поки що це попередня домовленість.

Мецгер повертається?

За інформацією співрозмовників ЕП, на посаду голови “Укрфінжитла” претендує Євген Мецгер – колишній голова правління Укрексімбанку, який прославився побиттям журналістів “Радіо свобода” у власному кабінеті.

Джерела ЕП кажуть, що Мецгер та його команда – ключові співавтори нової іпотечної програми. Мецгер працює радником віцепремʼєрки – міністерки економіки Юлії Свириденко та міністра інфраструктури Олександра Кубракова.

Як купити квартиру на вторинному ринку. Інструкція для покупця

Співрозмовник ЕП в Мінекономіки повідомив, що питання призначення Мецгера ще не вирішене. В уряді говорять про фаховість банкіра і цінують його експертизу в запуску великих державних програм у сфері економіки.

Водночас у Кабміні побоюються репутаційних втрат через історію з побиттям журналістів. Останнє слово скаже наглядова рада “Укрфінжитла”.

Іпотека на вторинне житло – особливості оформлення іпотечного кредиту на вторинну нерухомість

На сьогоднішній день для багатьох російських громадян є актуальне вирішення житлового питання – взяти іпотеку на вторинне житло. Якщо ви прийняли тверде рішення купити нерухомість у власність, то вам потрібно знати особливості отримання іпотеки на вторинне житло. З усіх пропонованих іпотечних програм, особливо затребувана і популярна програма «Іпотека на вторинне житло». За рахунок іпотеки можливості купити свій будинок або квартиру істотно розширюються. Якщо на житло в споруджуваному будинку банки не завжди готові надати позикові кошти, так як це може призвести до підвищеними ризиками, то іпотека на вторинне житло є більш доступним видом позики.

Визначальним фактом видачі іпотеки на вторинне житло є її ліквідність, а також інші важливі нюанси. Спокушатися видимої «легкістю» все-таки не потрібно, адже величезна кількість іпотечних програм і заставне забезпечення не робить фінансово-кредитні установи більш лояльними до позичальників при оформленні іпотеки на вторинне житло. Банки досі при виборі потенційних клієнтів прискіпливі і вимогливі.

Велика частина потенційних позичальників робить одну і ту ж помилку: вибирають жадану нерухомість до розгляду програм іпотечного кредитування, пропонованих в різних банках. Практично ніхто з громадян не може зробити вірну оцінку свого доходу і прорахувати суму, яку готовий надати банк в якості позики. У підсумку, отримуємо сумний результат: витрачений на вибір житла час, а необхідної для покупки грошової суми так і не знайдено. Пропонуємо поетапно розглянути весь механізм отримання іпотеки, щоб досягти поставленої мети з максимальним ефектом.

Як правильно вибрати банк з вигідними умовами іпотеки на вторинне житло

Перший і найголовніший момент – не обмежуватися одним банком, а розширити по максимуму коло пошуку кредитної установи, відповідного за умовами. Найвигідніші умови надання іпотечного кредиту пропонують великі банки Росії, що займають лідируючі позиції рейтингу на фінансовому ринку. Механізми іпотечного кредиту в них відпрацьовані до найменших нюансів, причому випробувані вони вже на сотні тисяч споживачів. Але не слід списувати з рахунків і розвиваються банки, так як вони теж намагаються запропонувати лояльні умови іпотеки для залучення додаткових клієнтів. Вони готові зацікавити громадян прийнятними вимогами і оперативними термінами розгляду заявки.

Більша частина банків пропонує реалізувати материнський капітал, використовуючи його кошти в якості початкового внеску. Це можна зробити згідно ФЗ від 29.12.2006 року «Про додаткові заходи державної підтримки сімей, які мають дітей».

Щоб ваші шанси на отримання іпотечного кредиту на вторинне житло зросли, а умови видачі були оптимальні, необхідно:

1. Відвідати кілька банків у вашому місті, ознайомитися з усіма іпотечними програмами, а потім проаналізувати їх. Це можна зробити, не виходячи з дому, використовуючи офіційні сайти фінансово-кредитних установ. На початковому етапі немає потреби витрачати час на відвідування банків особисто. Банки на своїх сайтах розміщують всю необхідну інформацію щодо умов видачі іпотеки.

2. Викреслюємо зі списку пропозиції, згідно з якими ви не влаштовуєте банк як позичальник. Це можуть бути такі чинники:

• Не проходьте за віком;
• Немає місця реєстрації;
• Невідповідний рівень доходів;
• У сім’ї є діти, які не досягли повноліття;
• Є члени сім’ї, які є інвалідами.

Перед тим, як виключити банк, уточніть всю необхідну інформацію. Пам’ятайте, що на сайтах банків необхідні відомості не завжди оперативно оновлюються.

3. Займіться детальним вивченням залишилися пропозицій по іпотеці, де ви підходите банку в якості потенційного позичальника. Як правило, відсоткова ставка в умовах кредитних програм не буває точною: пишеться розмита фраза «від». Тільки звернувшись особисто в банк, ви зможете отримати точну інформацію: на яку суму позики ви можете розраховувати, і яка буде ставка за відсотками саме у вашому випадку.

Якщо у вас зовсім немає вільного часу на проходження процедур, описаних вище, рекомендуємо звернутися в кредитно-консалтингове агентство.

Переваги послуг посередників при підборі іпотеки на вторинне житло

На сьогоднішній день послугами кредитно-консалтингових агентств та іпотечних брокерів як сполучна ланка між позичальниками і банками користуються все більше громадян. При виборі агентства або іпотечного брокера слід оцінити кількість сертифікатів в різних банках. Чим їх більше, тим більше пропозицій для вас буде розглянуто. Доцільно акцентувати увагу на сертифікацію саме в тих банках, які викликали у вас безпосередню зацікавленість.

Часто фахівцями в області іпотеки стають і ріелтори великих агентств нерухомості. І в цьому є свої позитивні сторони. По-перше, вам підберуть відповідну кредитну програму і допоможуть узгодити її отримання в кредитно-фінансовій установі. Також можна розраховувати і на сприяння в підборі квартири і оформленні угоди.

Крім того, що до предмету іпотеки (вторинного житла) висуваються стандартні вимоги, опис яких ви знайдете в ст. 5 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» чинній редакції від 7 травня 2013 року під номером 102-ФЗ, фінансово-кредитна установа висуває вимоги і до технічного стану квартири, на яку накладається обтяження.

Будинок, в якому розташована квартира, не повинен підлягати знесенню, капітального ремонту та реконструкції.

1. Вторинне житло повинно бути самостійною одиницею з усіма необхідними комунікаціями. В квартирі повинен бути світло, опалення, водопостачання та каналізація. Банки неохоче розглядає квартири готельного або комунального типу, а також кімнати в таких квартирах.
2. За оцінкою експертів, відсоток зносу житла вторинного ринку повинен бути низьким. Іпотека може бути оформлена на тривалий термін – двадцять, тридцять років. У фінансово-кредитної установи повинна бути впевненість, що в разі втрати позичальником платоспроможності, вийде без проблем реалізувати нерухомість, що знаходиться в заставі.
3. Не допускаються реконструкції і суперечать закону перепланування.
4. В якості предмета застави банки з небажанням розглядають «хрущовки» і всі будівлі 60-х або 70-х років, з побоюванням ставляться до перших, напівпідвальним поверхах. Сюди ж відносяться і квартири, розташовані в цоколі.

Крім технічного стану нерухомості, у банку викликає інтерес і її продавець. Наприклад, банк з побоюванням поставиться до продавця, який складається в близькому або далекому спорідненість з позичальником. Також банк не влаштує заставу в тому випадку, якщо вторинне житло перейшло за договором дарування або у спадок менш ніж 6 місяці тому.

Експертна оцінка вартості для іпотеки на вторинну нерухомість

Коли відповідна квартира буде обрана, запускається процедура незалежної оцінки вартості вторинного житла. І потрібно бути готовим до того, що не у всіх випадках вона буде збігатися з тим, що очікує продавець.

Враховуйте, що банк при видачі іпотечного кредиту буде спиратися саме на дані цифри. Якщо буде суттєва розбіжність, то потрібно розуміти, що вам доведеться мати на руках велику суму на початковий внесок. І якщо вас такий стан речей не влаштовує, потрібно зайнятися пошуком іншого житла.

Як відбувається видача іпотеки на нерухомість вторинного ринку

Перед тим, як запустити безпосередньо сам процес оформлення іпотеки на вторинне житло, потрібно заплатити комісію, встановлену банком. також знадобиться оформити страховку на придбану квартиру в страховій компанії, яку вам належить вибрати із запропонованого банком списку. Договір іпотеки і договір купівлі-продажу будуть укладені одночасно. далі знадобиться зареєструвати угоду в Росреестра, і до цього моменту продавцеві квартири буде видана сума, яка складає початковий внесок позичальника.

Повний розрахунок, іншими словами позикові кошти від банку, перераховуються продавцю квартири після того, як буде оформлено свідоцтво з обтяженням. Це станеться через 5 робочих днів після того, як договір буде поданий на державну реєстрацію.

Перед тим як переходити до укладання угоди, займіться перевіркою чистоти історії квартири, що купується. Поцікавтесь щодо прописаних неповнолітніх, які проходять військову службу і перебувають в місцях позбавлення волі. Також квартира повинна не мати ніяких інших обтяжень.

Як взяти іпотеку в Україні?

Іпотека – це кредит, виданий банком для придбання нерухомості або землі. Такий кредит має ряд умов. Для того щоб отримати іпотеку, необхідно надати необхідні документи.

Іпотека – це кредит на довгий термін, який надається банком на придбання нерухомості. Заставою в даному випадку виступає саме нерухоме майно, яке було куплено за кредитні кошти.

Фактичним власником придбаного майна є позичальник. Однак, у разі не погашення позикових коштів, придбана нерухомість переходить до кредитора, тобто в банк.

Іпотека — це угода, за якою береться.

У кредитора, тобто банку, береться кредит на покупку квартири, офісного приміщення або іншого виду нерухомості. Для багатьох людей, які не мають потрібної суми грошей на руках, це єдиний варіант придбати довгоочікувані квадратні метри. Однак банк все одно вимагатиме внести початковий внесок.

В Україні в різних банках він може варіюватися, тут все залежить від терміну іпотеки, доходу позичальника, вартості нерухомості.

Як правило, іпотека передбачає початковий внесок 25–50 % від усієї вартості нерухомості. Після внесення цього платежу людина стає власником майна, вона поступово гасить борг і користується нерухомістю на свій розсуд. Стандартний термін виплати по іпотеці дорівнює 10-30 років.

Іпотека або іпотечний кредит

Іпотека буває різною, все залежить від виду нерухомості, що купується, яка стає заставою:

• землі міста;
• сільськогосподарські землі;
• комерційна нерухомість (офіси, магазини та інші нежитлові приміщення);
• житлові площі.

Використання іпотечного кредитування не викликає коливання, якщо воно необхідне. Досвід розвинених країн світу в цьому питанні свідчить про безумовну вигоду домовленості між фізичною або юридичною особою та банком.

ВАЖЛИВО! У договорі іпотечного кредитування що беруть участь сторонами є: заставоутримувач, або кредитор, він же банк, і особа, яка купує нерухомість, тобто заставодавець, або позичальник.

Між цими сторонами підписується угода, в якій вказується сума іпотеки, оцінна вартість об’єкта кредитування, його опис. В даному договорі також вказується порядок виплати заборгованості, сума щомісячного погашення, відсотки, терміни тощо.

Окремими пунктами відбито права й обов’язки сторін. Сам договір посвідчується нотаріусом і реєструється уповноваженим органом влади.

Реєстрування договору про іпотеку виконується реєстратором. Це може бути окремий державний орган чи фізична особа, яка має на це право, наприклад, нотаріус. Саме він проводить реєстрацію всіх актів по операціях з майном, а також збирає реальні та персональні картотеки.

ВАЖЛИВО! Для отримання уявлення про об’єкт застави (будинок, підприємство або земельну ділянку) потрібна наявність кадастру. Під цим поняттям мається на увазі зображення у вигляді карти нацтерріторіі за комунальним правилом з чіткими межами ділянок, що належать своїм власникам.

Плюси іпотеки

Іпотечний договір, укладений в Україні, має ряд переваг:

1. Позичальник має право використовувати нерухомість на свій розсуд відразу після внесення початкового внеску. Йому не потрібно вносити всю суму для цього.
2. Іпотечне кредитування в Україні дає можливість правильно планувати сімейний бюджет, оскільки сума кредитування, заздалегідь зазначена в договорі, виплачується щомісяця.
3. Банк не вимагає у позичальника додаткову заставу, оскільки заставою виступає сама нерухомість, що купується.

Іпотечні ставки в банках України

Умови іпотеки багато в чому залежать від таких факторів:

• вторинний або первинний ринок;
• терміни кредитування;
• початковий внесок;
• дохід позичальника.

Відсоток по іпотеці на Україні в середньому становить від 12 до 25, все залежить від виду нерухомості (новобудова або вторинне житло) та інших факторів.

Кредит на 1 млн гривень терміном на 10 років вимагатиме від позичальника внести початковий внесок 25%.

Умови отримання іпотеки в Україні

Купуючи квадратні метри в іпотеку, позичальник переплатить, проте часто це нівелюється постійним зростанням вартості житла або інфляцією, внаслідок якої частина накопичень пропадає.

Не варто забувати й про вартість оренди житла у великому місті, яка дуже часто дорівнює щомісячному платежу по іпотеці. Отримуючи у власність свою особисту квартиру, ви не будете залежати від орендодавця, позбудетеся від постійних переїздів, здобудете незалежність від старшого покоління.

Для отримання іпотечного кредиту необхідно дотримати ряд умов:

• прописка в районі оформлення кредиту;
• українське громадянство позичальника;
• вік (у різних банках він має різні межі);
• трудовий стаж повинен бути щонайменше 1 рік, при цьому на останньому місці роботи людина повинна пропрацювати не менш як 6 місяців;
• хороша кредитна історія.

ВАЖЛИВО! Молоді сім’ї віком до 35 років можуть отримати позику в Україні на вигідніших умовах. У цьому випадку держава передбачає субсидії на народження дитини й компенсує частину виплат за відсотками.

Які документи потрібні для отримання іпотечного кредиту?

Різні банки України пропонують свої умови іпотечного кредитування. Все залежить від політики фінансової установи й від умов.

Попри це майбутнього позичальника попросять надати базовий перелік документів.

1. Заява на отримання іпотечної позики, заповнена позичальником.
2. Паспорт громадянина України.
3. Ідентифікаційний код платника податків.
4. Довідка, що підтверджує доходи.
5. Трудова книжка або її копія.
6. Документи дружини або чоловіка, якщо такі є.

Підприємці надають свої документи.

Крім цього, банк може вимагати й інші документи при оформленні позики. Наприклад, водійське посвідчення, право власності на інше майно, свідоцтва про народження дітей тощо.